1 (FCC – PBGÁS – Advogado 2007). No condomínio edilício, a realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, sem prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias ou comuns, depende, em assembléia, da aprovação
(A) de dois terços dos votos dos condôminos.
(B) do voto da maioria dos condôminos.
(C) do voto da unanimidade dos condôminos.
(D) de dois terços dos votos dos condôminos presentes.
(E) do voto da maioria dos condôminos presentes.
Gabarito: A
Comentários (Rafael Câmara)
Iniciaremos nossos comentários definindo o que é um condomínio edilício.
Denomina-se condomínio edilício o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns. Tal instituto engloba tanto os condomínios verticais (os prédios) quanto os horizontais (como, por exemplo, um condomínio de casas). A característica marcante dos condomínios edilícios é a existência de uma parte que é usada com exclusividade por seu proprietário e parte usada de forma comum por todos os proprietários. É exemplo de condomínio edilício um prédio cujos apartamentos formam a parte de uso exclusivo de seu proprietário, enquanto a parte da piscina e da churrasqueira é de uso comum dos condôminos.
Percebam que o condomínio edilício se diferencia do condomínio comum justamente porque neste não existe essa divisão. No comum, todo o bem pertence a uma multiplicidade de proprietários, sem distinção entre parte de uso exclusiva e parte de uso comum. Vamos a um exemplo de condomínio comum. Imaginem que um grupo de 10 amigos decide organizar um jogo amistoso de futebol (a famosa pelada), então decidem comprar um bola e, para tanto, fazem um rateio em que cada um participa com R$ 5,00. Comprada a bola, os 10 amigos passam a ser coproprietários desse objeto, formando, assim, um condomínio. Percebam que, no exemplo dado, não há como dividir a bola em partes, todos são proprietários de todo o objeto.
O condomínio edilício está regulamentado nos arts. 1.331 e seguintes do CC. Vejamos o que diz o art. 1.331:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Voltemos à questão proposta. Aqui, o examinador indaga sobre o procedimento a ser seguido para a realização de obras na parte comum de um condomínio edilício. Sobre esse ponto, dispõe o art. 1.341 do CC que:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
No particular, cumpri-nos trazer a distinção entra as modalidades de benfeitorias. Segundo o art. 96 do CC, as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. Nos termos do mencionado artigo:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Nesse rumo, já podemos verificar que a hipótese da questão se refere a benfeitorias úteis. Aqui, precisamos ter bastante cuidado. Isso porque, embora a questão claramente descreva uma obra útil, o quorum para a sua aprovação será de 2/3 e não de maioria dos condôminos.
É que o art. 1.342 do CC traz uma regra específica para as hipóteses de realização de obras em acréscimo às já existentes. Percebam que, se a benfeitoria fosse uma obra nova e independente, caracterizada como útil, bastaria a aprovação da maioria dos condôminos. Entretanto, tratando-se de obra em acréscimo às já existentes, a realização dessa obra passa a depender da aprovação de dois terços dos votos do condôminos:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Portanto, o gabarito da questão é a alternativa A.
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