Simulado 8_2012 - Civil - Questão 2 - Comentários

2) (OAB-FGV 2010.2)00228

Passando por dificuldades financeiras, Alexandre instituiu uma hipoteca sobre imóvel de sua propriedade, onde reside com sua família. Posteriormente, foi procurado por Amanda, que estaria disposta a adquirir o referido imóvel por um valor bem acima do mercado. Consultando seu advogado, Alexandre ouviu dele que não poderia alienar o imóvel, já que havia uma cláusula na escritura de instituição da hipoteca que o proibia de alienar o bem hipotecado. A opinião do advogado de Alexandre

(A) está incorreta, porque a hipoteca insti tuída não produz efeitos, pois, na hipótese, o direito real em garantia a ser instituído deveria ser o penhor.

(B) está incorreta, porque Alexandre está livre para alienar o imóvel, pois a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o bem hipotecado é nula.

(C) está incorreta, uma vez que a hipoteca é nula, pois não é possível insti tuir hipoteca sobre bem de família do devedor hipotecário.

(D) está correta, porque em virtude da proibição contratual, Alexandre não poderia alienar o imóvel enquanto recaísse sobre ele a garanti a hipotecária.

Gabarito: B

Comentários (Rafael Câmara)

É Direito Real de Garantia sobre bem imóvel e móveis infungíveis. Pela hipoteca, o devedor continua exercendo todos os seus direitos de proprietário, podendo retirar todas as utilidades do bem: usar, dispor e fruir.

A hipoteca é modalidade de garantia muito comum nas operações de financiamento imobiliário, por meio da qual o comprador adquire o imóvel, assumindo um financiamento com a hipoteca como garantia.

A questão proposta indaga se um imóvel gravado com uma hipoteca pode ser vendido. Pode sim. Isso porque a hipoteca não impede a alienação do imóvel. Importante registrar que o imóvel continuará gravado com a garantia, apesar de alienado a outra pessoa, isto é, a hipoteca acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário.

Vamos usar o exemplo dado pela questão para deixar esse ponto mais claro. Imaginem que o imóvel de Alexandre valha R$ 100.000,00 e há um hipoteca no valor da R$ 30.000,00. Se o imóvel for vendido a Amanda, ela adquirirá o bem gravado com a hipoteca, isto é, o imóvel adquirido por Amanda continuará com a hipoteca no valor de R$ 30.000,00: a hipoteca segue o bem e não o proprietário. Assim, se Amanda oferecer R$ 120.000,00 pelo imóvel, deverá pagar R$ 90.000,00 a Alexandre a assumir o financiamento dos R$ 30.000,00.

Ademais, o Código Civil impede a existência de cláusula no financiamento hipotecário que proíba a alienação do imóvel, verbis:

Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Portanto, correta a alternativa “B”.